Elk jaar tekenen duizenden huurders contracten met illegale clausules. Niet omdat ze dom zijn, maar omdat verhuurders rekenen op onwetendheid. In dit artikel zetten we de zeven meest voorkomende illegale clausules op een rij — zodat jij weet waar je op moet letten voordat je tekent.
Waarom staan er illegale clausules in huurcontracten?
Verhuurders hebben één groot voordeel: zij stellen het contract op. De meeste standaardcontracten bevatten clausules die gunstig zijn voor de verhuurder — en sommige daarvan zijn ronduit illegaal. Toch tekenen huurders ze, simpelweg omdat ze niet weten dat ze dat niet hoeven te accepteren.
De Nederlandse wet beschermt huurders uitgebreid via Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Clausules die in strijd zijn met deze wet zijn nietig — ze hebben geen rechtskracht, ook al heb je ze ondertekend.
1. Waarborgsom hoger dan twee maanden kale huur
Meest voorkomend
Wat verhuurders doen: Een waarborgsom vragen van drie of vier maanden huur — soms zelfs meer.
Wat de wet zegt: Sinds 1 juli 2023 is de maximale waarborgsom wettelijk vastgelegd op twee maanden kale huur (artikel 7:261b BW). De kale huur is de huurprijs zonder servicekosten en energiekosten.
Wat je kan doen: Weiger te betalen boven het wettelijk maximum. Als je al te veel hebt betaald, kan je het surplus terugvorderen via een brief of de Huurcommissie.
2. Huurder aansprakelijk voor normale slijtage
Wat verhuurders doen: Een clausule opnemen dat de huurder bij vertrek de woning in "originele staat" oplevert, inclusief alle kleine gebreken, versleten vloeren of vervaagde muren.
Wat de wet zegt: Normale slijtage door dagelijks gebruik is altijd voor rekening van de verhuurder (artikel 7:217 BW). Dit omvat:
- Versleten vloerbedekking na jarenlang gebruik
- Vervaagde verf op muren
- Verouderde kitvoegen en afdichtingen
- Kleine gaatjes van schilderijenophanging
Wat je kan doen: Maak bij intrek een gedetailleerd inspectierapport met foto's van elke ruimte. Zo bewijs je later welke gebreken er al waren bij aanvang van de huur.
3. Verbod op bezoek of samenwonen
Wat verhuurders doen: Clausules opnemen zoals "huurder mag geen personen langer dan twee weken laten verblijven zonder toestemming verhuurder" of "samenwonen is niet toegestaan zonder schriftelijke goedkeuring."
Wat de wet zegt: Een huurder heeft het recht zijn woning te bewonen met zijn huishouden. Een algeheel verbod op samenwonen of langdurig bezoek is in strijd met artikel 7:244 BW en het recht op privéleven (artikel 8 EVRM).
Wat je kan doen: Een dergelijke clausule is nietig. Je hoeft er geen gehoor aan te geven, maar informeer je verhuurder schriftelijk als je gaat samenwonen om conflicten te voorkomen.
4. Administratiekosten bij huurder in rekening brengen
Wat verhuurders doen: Kosten in rekening brengen voor het opstellen van het contract, de sleuteloverdracht, of administratieve handelingen — vaak tussen de €100 en €500.
Wat de wet zegt: Verhuurders en bemiddelaars mogen geen administratie- of bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder als zij ook voor de verhuurder werken (artikel 7:264 BW). Dit werd in 2023 nog verder aangescherpt.
Wat je kan doen: Weiger betaling en eis terugstorting als je al hebt betaald. Je kan dit melden bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM).
5. Huurverhoging zonder wettelijke basis
Wat verhuurders doen: Een clausule opnemen die de verhuurder toestaat de huur jaarlijks te verhogen met een zelfgekozen percentage — soms "marktconform" of "naar eigen inzicht."
Wat de wet zegt: Huurverhogingen zijn gebonden aan wettelijke maxima. Voor 2026 gelden de volgende limieten:
- Sociale huur: maximaal gekoppeld aan de CAO-loonontwikkeling
- Vrije sector: maximaal gekoppeld aan de CPI (inflatie) + 1%
Een clausule die de verhuurder vrij spel geeft buiten deze maxima is nietig.
Wat je kan doen: Controleer elk jaar of de huurverhoging binnen de wettelijke grenzen valt. Bij twijfel kan je een uitspraak aanvragen bij de Huurcommissie.
6. Verhuurder niet verantwoordelijk voor onderhoud
Wat verhuurders doen: Clausules opnemen zoals "huurder is verantwoordelijk voor alle reparaties" of "verhuurder is niet aansprakelijk voor gebreken aan de woning."
Wat de wet zegt: De verhuurder is wettelijk verplicht de woning in goede staat te onderhouden en gebreken te verhelpen (artikel 7:206 BW). Dit omvat:
- Lekkages en vochtproblemen
- Defecte verwarmingsinstallaties
- Gebreken aan dak, muren en fundering
- Kapotte sloten en deuren
Wat je kan doen: Meld gebreken altijd schriftelijk per e-mail zodat je bewijs hebt. Als de verhuurder niet reageert binnen een redelijke termijn, kan je de Huurcommissie of rechter inschakelen.
7. Onterechte huuropzegging of korte opzegtermijn
Wat verhuurders doen: Een clausule opnemen waarbij de verhuurder het contract kan opzeggen met een korte opzegtermijn, of om vage redenen zoals "eigen gebruik" of "renovatie."
Wat de wet zegt: Verhuurders kunnen een huurcontract voor onbepaalde tijd niet zomaar opzeggen. Er zijn strikte wettelijke gronden vereist (artikel 7:274 BW), zoals:
- Dringend eigen gebruik
- Niet nakomen van verplichtingen door huurder
- Realisatie van een bestemmingsplan
Bovendien geldt een minimale opzegtermijn van drie maanden voor de verhuurder, oplopend met één maand per jaar dat de huur heeft geduurd (maximaal zes maanden).
Wat je kan doen: Een opzegging die niet aan deze voorwaarden voldoet hoef je niet te accepteren. Schakel bij twijfel een jurist of het Juridisch Loket in.
Wat te doen als je een illegale clausule vindt?
Als je een van bovenstaande clausules aantreft in jouw contract, zijn er drie opties:
Onderhandelen vóór ondertekening
De makkelijkste optie. Vraag de verhuurder de clausule te verwijderen of aan te passen. Veel verhuurders gebruiken standaardcontracten en zijn bereid kleine aanpassingen te doen.
Tekenen en later aanvechten
Een nietige clausule heeft geen rechtskracht, ook al heb je getekend. Je kan later alsnog aanspraak maken op je rechten.
Professionele hulp inschakelen
Het Juridisch Loket biedt gratis juridisch advies. Voor complexere situaties is een huurrechtadvocaat aan te raden.
Controleer jouw contract in 30 seconden
Wil je weten of jouw huurcontract illegale clausules bevat? Claura analyseert je contract automatisch op alle bovenstaande punten — en meer.
Check mijn huurcontractVeelgestelde vragen
Is een illegale clausule automatisch ongeldig?
Ja. Clausules die in strijd zijn met dwingend huurrecht zijn van rechtswege nietig — ook als je ze hebt ondertekend.
Kan mijn verhuurder mij uitzetten als ik weiger een illegale clausule na te leven?
Nee. Een verhuurder kan niet opzeggen omdat een huurder weigert een nietige clausule na te komen.
Waar kan ik gratis juridisch advies krijgen?
Het Juridisch Loket (juridischloket.nl) biedt gratis eerste advies. De Huurcommissie (huurcommissie.nl) behandelt geschillen over huurprijs en servicekosten.
Geldt dit ook voor tijdelijke huurcontracten?
Ja, de meeste beschermingsbepalingen gelden ook voor tijdelijke contracten.
Claura biedt juridisch inzicht, geen juridisch advies. Raadpleeg een jurist voor persoonlijk advies over jouw situatie.